傾斜地と道路高さ制限の天空率
平成２１年６月２日加筆修正
『道路高さ制限』は、一般的に「道路斜線」と呼ばれています。
これは、「道路の反対側までの距離に 建築基準法別表第３で規定されている数値（勾配）を掛けて求めた高さを越えて建築してはいけない。」、という内容に起因します。
建築物の高さの制限する起点は道路中心の高さです。
（道路が１ｍ以上低い場合は緩和されます。）
道路からの「離れ」に応じて建築物を高くすることができるため「斜線」と呼ばれていますが、正しくは『道路高さ制限』といいます。
現在では『道路高さ制限』は、『天空率』によって緩和でき、事実上『道路高さ制限』を適用除外することが可能です。
平坦な敷地の場合は比較的簡単な天空率の比較作業も、傾斜地となるとどうでしょうか。
建築基準法および 建築基準法施行令の中で、『隣地高さ制限』や『北側高さ制限』を天空率で緩和する場合については「『高低差区分区域ごとの部分ごと』に緩和する。」と記されていますが、『道路高さ制限』を天空率で緩和する場合については『高低差区分区域ごとの部分・・・』の一文は記されていません。
条文に記されていないということは、『道路高さ制限』を天空率で緩和する場合は地盤面ごとに考えることは必要ない？のでしょうか。
実のところ、道路高さ制限に地盤面ごとの考慮がないのと同様、天空率にもありません。
簡単な傾斜地を例に、「傾斜地と道路高さ制限の天空率」の関係を考えてみたいと思います。
●用語の定義
まず最初に、建築基準法の用語と用語が定義・引用されている条文を確認しておきましょう。
| 用語 | 引用条文 | 解説 |
|---|---|---|
| 地盤面 | 令２条第１項第６号 令２条第２項 |
法５６条（高さ制限・天空率）を適用する際の高さの基準。 傾斜地での３ｍを超える場合については令２条第２項で定義しています。 後述の『平均地盤面』とは別に定義されています。 |
| 地盤 | 令１３５条の５ | 上記「地盤面」の下にある土台部分です。 天空率を考える上で地盤面の裏面が見えることや地盤面の下から天空が見えることと抑止します。 |
| 平均地盤面 | 法別表第４欄外 令１３５条の１２ |
法５６条の２（日影規制）を適用する際の高さの基準。 前述の『地盤面』とは別に定義されています。 |
| 地面 | 令２条 法別表第４欄外 |
実際の敷地の形状、起伏面。 『地盤面』や『平均地盤面』を求める際に必要です。『地盤』のことではありません。 |
| 高さ制限適合建築物 | 令１３５条の６ 令１３５条の７ 令１３５条の８ |
法５６条第１項から第６項（高さ制限）を適用した建築物のことです。 ちなみに、同条第７項で天空率を定義しています。 天空率での緩和を使う上で、計画建築物よりも先に設計（想定）すべき建築物です。 |
| 道路の反対側の境界線 | 法５６第１項 令１３５条の９ |
道路高さ制限のかかる範囲。 天空率を算定する位置の両端。一般的に「現況道路の反対側の境界線」と言われており、幅員の反対側の境界線と区別されます。 |
| 敷地を区分した区域 | 令１３５条の６ 令１３５条の７ 令１３５条の８ |
法５６条第７項（天空率）を用いる際、敷地内を以下のルールに従いに区分します。 ・道路高さ制限勾配の違う区域等 ・令１３２条または令１３４条第２項で区分される区域 ・高低差区分区域？（隣地／北側では区分します。） |
ご存知のように、傾斜地の建築物の接地高さが３ｍを越える場合は３ｍ以内ごとに平均の高さを設け、地盤面ごとの建築物の部分の高さの基準とします。
この建築物の高さの基準を、一般に『平均地盤面』などと呼んでいますが、正しくは『平均地盤面』とは法５６条の２（法別表第４欄外）に用いられる用語で、法５６条内では単に『地盤面』と呼んでいます。
●物件概要
今回、問題とする傾斜地は下図のような敷地とします。
用途地域は商業地域、敷地内の勾配は０ｍから５ｍで一定勾配、道路幅員は一定としています。
●まずは、道路斜線で
まずは、道路高さ制限を用いて計画建築物を計画することから考えてみましょう。
傾斜地で道路高さ制限を用いる場合は、計画建築物の高さを制限する基準を求める必要があります。
この計画建築物の高さの基準を『地盤面』と言い、計画建築物が周囲の地面と接する位置の平均の高さにおける水平面（令２条第１項６号および令２条第２項）とします。
下図で、計画建築物（灰色）の接地高さ（赤部）の平均の高さを求めてみましょう。
（１ｍ＋１ｍ＋４ｍ＋４ｍ）÷４頂点＝２．５ｍ
※実作業では「計画建築物の部分の接地面積の合計を計画建築物の部分の周長で割る。」などの方法で求めます。
計算の結果、２．５ｍの地盤面（青部）となり、敷地内高低差は水平な単一の地盤面にモデル化されました。
ただし、この計画建築物の周囲の地面と接する位置の平均の高さは３ｍの高低差を越えていないので（１ｍ〜４ｍ）、地盤面は唯一となります。
●道路斜線をチェックする
計画建築物の高さの基準が決まったので、道路高さ制限をチェックしてみます。
前面道路の中心高さは０ｍです。
地盤面と道路中心との高低差が２．５ｍもあるので、令１３５条の２を適用します。（１ｍ以内の高低差は緩和されません。）
令１３５条の２第１項文末『・・・とみなす。』とあることから、道路中心の高さは１ｍを減じたものの１／２だけ高い位置にあるものとみなさなければなりません。
（令１３５条の２第２項の『・・・行政庁は、・・・』により、この高低差緩和を適用しないケースもあるようです。）
（２．５ｍ−１ｍ）÷２＝０．７５ｍ
結果、この計画建築物は道路高さ制限をクリアしていました。
これを、『道路高さ制限に適合している』と言います。
道路に勾配がある場合（坂道）も同様に、緩和した高さから道路高さ制限をかけていきます。
●「天空率」使ったら？
では、上図の計画建築物に天空率による緩和を適用し、さらに計画建築物の建築高さを稼ぐには、どのようにしたら良いのでしょうか。
それには、まず『敷地を区分した区域』を作らなければなりません。
道路高さ制限を、天空率により緩和する場合の『区分区域』は、令１３５条の６で規定されており、『道路高さ制限の勾配の違う区域等』と『令１３２条または令１３4条第２項により区分される区域』でしか区分することができません。（『高低差区分区域ごとの部分ごと』とは記されていません。）
今回の敷地は商業地域単一ですので道路斜線の勾配は一定です。
また、道路幅員も一定で令１３２条、令１３4条第２項は適用されません。
『高低差区分区域』は存在しますが、令１３５条の６には適用する内容は記されていません。
そのため、今回の傾斜地の地盤面は一体として扱い、道路高さ制限適合建築物や計画建築物を区分区域で区切らない（地盤面ごとではない）必要があります。
●道路高さ制限適合建築物を造ってはみたが・・・
さて、区分区域内に新たなる道路高さ制限適合建築物を造ってみました。
道路高さ制限適合建築物（上図灰色）は道路高さ制限内で自由に設計できます。
左図は、道路高さ適合建築物の形状から求めた地盤面を基に、道路高さ制限に適合する建築物を造りました。
右図は、計画建築物の地盤面（上述の２．５ｍ）をもとに道路高さ適合建築物を造りました。
当然のことながら、計画建築物と道路高さ制限適合建築物との地盤面の高さや平面的な位置が異なってしまいます。
では、どちらの道路高さ制限適合建築物を使って天空率を比較すれば良いのでしょうか？
●地盤面はどちらを使う？
上述の２．５ｍの地盤面は、計画建築物が道路高さ制限を受ける場合の高さの基準です。
令２条第２項や令１３５条の２で規定されている『地盤面』は、『建築物の高さを計測し、法第５６条で制限をするための基準』です。
道路高さ制限を天空率によって緩和（適用除外）された計画建築物には、道路高さ制限の高さの基準が必要ありません。
よって、傾斜地での道路高さ制限を天空率により緩和する場合は、道路高さ適合建築物の道路高さ制限に適合させることを目的とする地盤面を用いて天空率の比較計算を行う必要があるように思われます。
しかし、令第１３５条の９には（天空率を算定する位置）では、第４項に『当該建築物の敷地の地盤面・・・』とあります。
ここで言う『当該建築物』とは、計画建築物です。
道路高さ制限適合建築物の高さの基準を”道路高さ制限適合建築物の地盤面”とし、算定する位置の高さの基準は”計画建築物の地盤面”すると、適合の判定や作業の効率性などの面から好ましいとは思えません。
そもそも『当該建築建築物と同一の敷地内において道路高さ制限に適合するものとして想定』するのですから、異なった地盤面を採用して良いものかどうか、疑問が残ります。
令第１３５条の９第４項の記載を考慮に入れ、「地盤面が決まらない例」として後述もしていますが高さ制限適合建築物の地盤面の位置が不定になる場合も存在することを考慮に入れ、さらに、どちらかの地盤面を採用しなければならないとした場合は”計画建築物の地盤面”を”道路高さ制限適合建築物の高さの基準”に用いることが好ましいと思われます。
※”計画建築物＋計画建築物の地盤面”と”適合建築物＋適合建築物の地盤面”として天空率を比較した際の問題点については検討課題とします。
話は変わりますが、地盤面が複数存在した場合、道路高さ制限では『高低差区分区域ごとの部分ごと』で天空率を算定することが規定されていないので、道路高さ制限適合建築物を一体で天空率を算定することになります。（当然、比較対象の計画建築物も一体で天空率を算定します。）
ここで再び問題が発生します。
『道路高さ制限適合建築物と計画建築物は一体で天空率を比較するとして、天空率を算定する位置はどちらの地盤面を基準にし、その高さを決めるのか？』
●緩和は使わなくてもいい？
道路高さ制限を天空率で緩和する場合の算定する位置は令１３５条の９に記してあり、その第４項では、道路高さ制限と同様に高低差による緩和を使わなければならない、となっています。（道路斜線とは違い、『・・・行政庁は・・・』の一文はありません。）
高さ制限での壁面線の後退距離による緩和や２Ａかつ３５ｍの道路幅員の緩和、道路が低い場合の１ｍを減いた１／２の高低差緩和などは法５６条第６項に起因します。
法５６条第６項では、
『建築物の敷地が２以上の道路に接し、又は公園、広場、川若しくは海その他これらに類するものに接する場合、建築物の敷地とこれに接する道路若しくは隣地との高低の差が著しい場合その他特別の事情がある場合における前各項の規定の適用の緩和に関する措置は、政令で定める。』
と記されています。
しかし、「天空率」は法５６条第７項であり、「前各項・・・」ではありません。
（替わりと言ってはなんですが、令１３５条の９第５項で、道路高さ制限と同様でない旨をわざわざ記してあります。05/12/14追記）
したがって、高さ制限では緩和規定であっても、天空率（法５６条第７項）には適用されません。
一般的に、２Aかつ３５ｍや道路が低い場合の１ｍを減いた１／２などは緩和と捉え、「適用しなくても良い。」、とすることも可能ですが、法５６条第７項では政令として令１３５条の６第３項や令１３５条の９第４項などで別途規定しています。
よって、令１３５条の９第１項第１号にある『当該建築物の敷地の前面道路に面する部分の両端から最も近い当該前面道路の反対側の境界線上の位置』で算定するのですから、下図のように面する部分（オレンジ色の線上）が算定位置となると思われます。
算定する位置の高さは、令１３５条の９第１項第１号の冒頭『当該建築物の・・・』とあり、暗に計画建築物の地盤面を基準にする旨が謳われています。（05/12/14追記）
さらに、令１３５条の９第１項第２号の規定により、『当該位置の間の境界線上に当該前面道路の幅員の２分の１以内の間隔で均等に配置した位置』で天空率を算定します。（黄色丸印）
ここで、「算定する位置は地盤面ごとではないのか？（下図）」という疑問も浮かんできます。
●算定する位置は地盤面ごと？
運用上、地盤面ごとの方が算定位置が重ならず煩雑になりにくいのですが、地盤面ごとの道路に面する位置で算定位置を取れない反証が存在します。
■反証その１
上図では道路高さ制限適合建築物の地盤面が敷地より小さい場合、算定位置が敷地の面する位置よりも短くなります。（05/12/14変更）
これは令１３５条の９に規定されている『敷地の前面道路に面する部分』が途中で止まってしまっていることにもなります。
高低差区分区域ごとの地盤面ごとに算定する位置の両端を決める場合、必ず敷地全体を区分していなければならないことになりますが、地盤面の位置や広さについての規定はないので（建築物の外周で平均と取る、という規定はあります。）、設計者が『前面道路に面する部分』よりも狭い（小さい）地盤面を設定することも考えられます。
■反証その２
上でもお話ししたように、天空率を算定する位置の高さは計画建築物の地盤面で決定します。
仮に、下図のように敷地の両端にしか高さ制限適合建築物を設計しなかった場合、敷地内の建築物のない部分の地盤面の高さは「不定」になります。
そのような地盤面の存在しない部分は、天空率を算定する位置の高さも「不定」になってしまいます。
計画建築物の地盤面を用いて算定することにより「不定」となることを回避することができますが、道路高さ制限適合建築物の地盤面は無視しなければなりません。（05/12/14変更）
●地盤面が決まらない例
下図は、傾斜地を三つの地盤面で区分し道路高さ適合建築物を設計した例です。
中央の地盤面には安全側の考慮から、道路高さ制限適合建築物を設計しませんでした。
（天空率の高い道路高さ適合建築物を設計したことになります。）
この場合、中央の道路高さ適合建築物の地盤面の高さは求めることはできません。
計画建築物は、あえて道路高さ適合建築物を設計しなかった中央の地盤面を用いて設計しました。（位置が一致している必要はありません。）
この場合、中央の地盤面の天空率を算定する高さは、地盤面の高さが不定であることから算定する高さが不定、測定不能となります。
よって、高さ制限適合建築物の地盤面を高さの基準とした場合、図示のケースでは天空率が使えないこととなります。
●結論
上記のことからわかるように、傾斜地の道路高さ制限を天空率により緩和・適応除外する場合には<、/p>
「天空率を算定する際の高さの基準は計画建築物の地盤面を高さの基準とすること」が望ましく、
「道路高さ制限適合建築物や計画建築物を地盤面ごとに区分せず一体」とし、
「『敷地の地盤』は地盤面下部の土台であり、敷地全体に存在する」必要があり、
「算定位置は計画建築物の地盤面からの高さの応じた複数の算定位置が同じ位置に重なって存在する。」
（下図下段）
以上、傾斜地の天空率を扱う上での参考になれば幸いです。
