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不動産鑑定７月号					「住宅新報社発行「不動産鑑定」７月号より転載」

建築形態規制ソフト活用のポイント第２回　ＣＡＤ（建築形態規制）ソフトによる建ぺい率・容積率チェックの手順
財団法人　日本不動産研究所ＣＡＤ活用プロジェクトチーム　田井能久・服部毅
今回は鑑定評価でＣＡＤソフトを利用して建築形態規制をクリアした建物を想定し、対象地の建ぺい率・容積率を求めるまでの一連の操作手順を説明します。なお、ここでは前回に引き続きTP-PLANNERを参考にしましたが、その他のＣＡＤソフトについても大枠は同様と思われます。１．対象地の情報入力　まず、評価対象となる土地についての様々な情報を入力します。　 ●入力項目　　・対象地形状、緯度・経度、真北、接面の状況（道路か隣地か隅切りか）、用途地域など ○ ポイント・建物の形態規制に関係するあるがままの情報をもれなく入力具体的には以下のような流れになります。


（１）敷地（対象地）形状等の入力　　・入力項目：対象地形状、図面の縮尺、緯度・経度、真北等　　・入力方法：デジタイザーの使用が効率的　　　敷地の入力作業には一般にデジタイザーが利用されます。これは透明のシートに実測図等を入れ、敷地の頂点をチェックしていくことで形状が入力されるものです。もちろんマウスで入力することや三斜求積図をもとに入力するものなど様々な方法がありますが、効率的で正確な入力にはデジタイザーの利用が欠かせません。・ポイント：もととなる図面は実測図など敷地形状を正確に表記したものを使用ソフトには面積などから辺長を補正してくれる機能がありますが、基礎となる図面がいい加減では以後の全ての作業が意味のないものとなってしまいます。（２）用途地域等の入力・入力項目：用途地域、建ぺい率・容積率、高度地区・日影規制等複数の用途地域にまたがる場合には、当然複数入力することになります。この場合当然ですが基準建ぺい率・容積率は自動計算されます。不整形地などが複数用途地域にまたがり、加重平均により基準容積率を求める必要がある場合などは非常に便利です。・ポイント：周辺に日影規制対象区域がある場合には忘れず入力対象地そのものは日影規制対象区域外であっても、周辺に日影規制対象区域がある場合には忘れず入力してチェックをかける必要があります。おもに上記２つを入力すれば情報入力作業は終了です。続いて当該情報に基づき建築可能空間を求める計算に進みます。

	◆図１：ブロック図・斜線断面図・等高線図
２．建築可能空間等の把握（ボリュームチェック）・ＣＡＤを利用しない場合：非常に繁雑な作業で計算自体が困難・ＣＡＤを利用する場合：複雑な計算はコンピュータに任せて瞬時に結果を得られる対象地上に規制をクリアする建築可能空間を合理的に求める方法※が容易に行えますし、斜線制限と日影規制の非常に煩雑な複合チェックも簡単に行えます。・ＣＡＤの利点：複数パターンのチェックも、結果の３次元化出力も自由自在道路境界・隣地境界からの後退距離に応じた斜線制限の緩和があるため後退距離の設定によっては建築可能なボリュームが変化します。また、逆日影の手法に「建物の高さを太陽高度の勾配でカットして求める手法」と「建物の側面を日影規制時間幅に収め結果的に高層建物が想定される手法」の２種類があります。 “対象地の形状と最有効使用から判断してどの想定がベストなのか”・・・ＣＡＤを利用すればいろいろなシミュレーションが簡単にできますので、ベストな建物想定を選択することができます。また、ＣＡＤソフトの真骨頂といえるのが、各種計算の結果をブロック図並びに斜線断面図・等高線図などで視覚的にチェックできることです。図１は階高３ｍで９階を想定したのですが、９階以上のブロックは小さくなっています。すなわち建ぺい率や容積率においては問題なくても北側に隣地があることにより日影規制を受け、同一規模の１階から９階までの建物の建築が難しいことを視覚的に確認でき、何階までなら部屋になるのか見極めることができます。	ブロック図斜線断面図等高線図
以上の作業で、いわゆるボリュームチェックは終了です。仕事の内容によってはこの段階で十分な場合もあるでしょうが、例えば共同住宅を想定した場合には、共用廊下等の容積率不算入などの緩和措置があるため建物プランまで行わないと容積率を消化できるかどうかがはっきりとしません。そのため現実的な建物の想定が必要となります。	※ この方法は建物に対し斜線規制や日影規制をクリアしているかどうかの計算を行う「斜線計算」「日影計算」に対して、対象地に関わる規制から「逆」に建築可能空間を合理的に求める手法です。TP-PLANNERでは「逆斜線計算」「逆日影計算」と呼んでいます。