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◆表１ |
◆図１ |
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敷地条件
・敷地面積：７４２.６８��
・用途地域：第１種中高層住居専用地域
・指定建ぺい率/指定容積率：６０％/２００％
・日影規制：３時間/２時間 ４ｍ
・接道条件：北東・南東幅員５.９ｍ公道
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◆図２ |
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●レベル１
敷地いっぱいに建物を想定した場合（図２参照）
図２を参考に想定建物の有効面積を判断し、使用可能容積率を査定することになります。
例えば、ブロック面積で見ると容積率は３００％以上建築可能という結果を得ています。しかし、フロア別に検討を行い、４Ｆのフロア面積を参考に直方体４階建ての建物を想定すると、延べ面積は１,３７１.４８�屐複械苅�.８７�屐滷苅董砲箸覆蝓∋藩冤得冦┐鰐鵤隠牽機鵑箸覆蠅泙后�よって、壁面後退による斜線制限の緩和等を考慮して詳細な想定を行えば指定容積率２００％を想定建物で使用することは困難ではないように思われます。
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◆図３ |
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●レベル２
屋外駐車場として利用するスペースを考慮してブロックを配置した場合（図３参照）
１〜３Ｆの面積が等しくなり、より建物らしくなってきました。５Ｆ部分は面積としては部屋になりそうですが、縦の動線（EV、階段）の確保が難しそうですので、有効な部屋となるかどうかの判断が必要です。
１〜４Ｆの延べ面積は１,８３４.６５�屬箸覆蝓∋藩冤得冦┐鰐鵤横苅掘鵑馬�下等の容積率不算入部分を考慮しても十分指定容積率を消化できそうです。
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◆図４：レベル３立体図・面積表 |
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●レベル３
実際に建築された建物図面を基に立体化した場合（図４参照）
建物は最有効使用の状態にあります。
５Ｆは建築せず間取りを工夫して容積率を消化しています。しかし、指定容積率２００％に対して実際使用容積率約１７６％で、すべて消化することはできていません。
以上のように、レベル１の総面積２,４４１.８３�屬�レベル３では１,３０８.１９�屬悗搬臧�に減少します（表２参照）。しかも、最終的には指定容積率を消化しきれないことが分かりました。 この結果からは、レベル１のアウトプットだけで指定容積率を消化できるかできないかを判断することは非常に困難であることが分かります。建物の想定はより具体的にプランニングすべきことが重要です。 |
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最後に
今月号まで長々と鑑定評価におけるＣＡＤの活用について述べてきましたが、いかがでしたでしょうか？ＣＡＤは便利な道具ですので、利用することにより想定建物の精度を向上させることができますし、想定作業自体も効率化を図ることが可能になります。
しかし、ＣＡＤも所詮、道具のひとつにすぎません。最終的な精度については利用する側の能力に大きく左右されます。なかには「ＣＡＤでチェックしたなら大丈夫」と勘違いしている方もいますが、ＣＡＤは与えられた条件に基づいたチェックしかしませんので、入力した値を間違えていれば当然結果も間違えたものとなります。また、日影規制や各種斜線制限などの建築形態規制に関する知識を持っていなければ有効にＣＡＤを利用することはできません。
ＣＡＤの限界を踏まえた上で、鑑定評価の精度向上のためＣＡＤを活用していただければと思います。
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